Για την κτήση κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία απαιτείται άσκηση νομής με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο για μία δεκαετία, με έκτακτη δε χρησικτησία άσκηση νομής επί συνεχή εικοσαετία, με δυνατότητα του νομέα και στις δύο περιπτώσεις, να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του.
Άσκηση νομής αποτελούν, όταν πρόκειται για ακίνητα, οι υλικές και εμφανείς πάνω σε αυτά πράξεις, με τις οποίες φανερώνεται η βούληση του νομέα να έχει το πράγμα για δικό του, τέτοιες δε πράξεις, μεταξύ άλλων, είναι η εποπτεία, η επίβλεψη, η καλλιέργεια, η δενδροφύτευση, η φύλαξη, η οριοθέτηση και εφόσον πρόκειται για κληρονομιαίο ακίνητο η αποδοχή της κληρονομιάς και η μεταγραφή της, καθώς και η καταβολή του οικείου φόρου, χωρίς να απαιτείται και ο ημερολογιακός προσδιορισμός των επιμέρους πράξεων μέσα στο χρόνο της χρησικτησίας.
Οι αφανείς πράξεις της συντάξεως τυπογραφικών διαγραμμάτων, εγγραφής προσημειώσεων, υποθηκών και κατασχέσεων, εφόσον δεν συνδυάζονται με εμφανείς υλικές πράξεις δεν συνιστούν πράξεις νομής.
Ειδικότερα, νόμιμος τίτλος είναι κάθε νομικό γεγονός, προσποριστικό κυριότητας κατά πρωτότυπο ή παράγωγο τρόπο. Για τη συγκρότηση του νόμιμου τίτλου αρκούν τα περιστατικά που συνιστούν μεταβίβαση κυριότητας, χωρίς να απαιτείται και ύπαρξη κυριότητας του μεταβιβάζοντα, η οποία χρειάζεται μόνο για την παράγωγο κτήση, διότι με τη χρησικτησία ο νόμος αποβλέπει ακριβώς στην αναπλήρωση του ελλείποντος στοιχείου της κυριότητας του δικαιοπαρόχου.
Έτσι, νόμιμος τίτλος προς απόκτηση κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία είναι και το μεταβιβαστικό της κυριότητας για νόμιμη αιτία συμβολαιογραφικό έγγραφο, που έχει νομίμως μεταγραφεί, και το οποίο παρουσιάζει εξωτερικά τους όρους του έγκυρου τίτλου, τυχόν δε ελαττώματα, κείμενα εκτός αυτού, όπως και η έλλειψη κυριότητας στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος, καλύπτονται από τη χρησικτησία, αν συντρέχουν και οι λοιποί όροι αυτής, μεταξύ δε αυτών και η καλή πίστη, ήτοι η πεποίθηση του νομέα, μη οφειλόμενη σε βαριά αμέλειά του, πως με τον τίτλο απέκτησε την κυριότητα, η οποία πεποίθηση πρέπει να υπάρχει κατά την κτήση της νομής.
Επιπλέον, συνάγεται ότι αναγκαία στοιχεία για την πληρότητα της διεκδικητικής αγωγής κυριότητας ακινήτου είναι: α) η κυριότητα στο επίδικο ακίνητο, η οποία εφόσον αποκτήθηκε με παράγωγο τρόπο και δη με σύμβαση, θα πρέπει να εκτίθεται στην αγωγή ότι η κυριότητα του επίδικου ακινήτου μεταβιβάστηκε για ορισμένη αιτία με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφηκε νομίμως, δίχως να απαιτείται μνεία του τόμου μεταγραφής, καθώς και ότι ο δικαιοπάροχος του ήταν κύριος μεταβιβασθέντος ακινήτου, χωρίς να είναι αναγκαία και η αναφορά στο όνομα του τελευταίου. Επίσης, ο τρόπος κτήσης κυριότητας από το δικαιοπάροχο δεν είναι απαραίτητο στοιχείο της αγωγής, εκτός αν ο εναγόμενος αμφισβητήσει την κυριότητα του τελευταίου, οπότε ο ενάγων μπορεί να συμπληρώσει με τις προτάσεις του τον τρόπο κτήσης κυριότητας του δικαιοπαρόχου του, με αναγωγή έως την πρωτότυπη κτήση, β) η κατάληψη του επιδίκου ακινήτου από τον εναγόμενο, ο οποίος το νέμεται και το κατέχει κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, γ) ο ακριβής προσδιορισμός του ακινήτου, κατά θέση, όρια, είδος και έκταση, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του, αν δε φέρεται ως τμήμα μεγαλύτερου ακινήτου, θα πρέπει να εκτίθεται η θέση του μέσα σε αυτό και τα όρια του. Δεν είναι απαραίτητο να αναφέρονται οι όμοροι ιδιοκτήτες, οι πλευρικές διαστάσεις, το σχήμα και ο ακριβής προσανατολισμός του ακινήτου.
Λένα Πολύζου
* Το γραφείο μας διαθέτει μεγάλη εμπειρία σε νομικά θέματα Real Estate και ακινήτων. Για περισσότερες νομικές συμβουλές και για να κλείσετε το ραντεβού σας επικοινωνήστε μαζί μας εδώ
Για την κτήση κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία απαιτείται άσκηση νομής με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο για μία δεκαετία, με έκτακτη δε χρησικτησία άσκηση νομής επί συνεχή εικοσαετία, με δυνατότητα του νομέα και στις δύο περιπτώσεις, να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του.
Άσκηση νομής αποτελούν, όταν πρόκειται για ακίνητα, οι υλικές και εμφανείς πάνω σε αυτά πράξεις, με τις οποίες φανερώνεται η βούληση του νομέα να έχει το πράγμα για δικό του, τέτοιες δε πράξεις, μεταξύ άλλων, είναι η εποπτεία, η επίβλεψη, η καλλιέργεια, η δενδροφύτευση, η φύλαξη, η οριοθέτηση και εφόσον πρόκειται για κληρονομιαίο ακίνητο η αποδοχή της κληρονομιάς και η μεταγραφή της, καθώς και η καταβολή του οικείου φόρου, χωρίς να απαιτείται και ο ημερολογιακός προσδιορισμός των επιμέρους πράξεων μέσα στο χρόνο της χρησικτησίας.
Οι αφανείς πράξεις της συντάξεως τυπογραφικών διαγραμμάτων, εγγραφής προσημειώσεων, υποθηκών και κατασχέσεων, εφόσον δεν συνδυάζονται με εμφανείς υλικές πράξεις δεν συνιστούν πράξεις νομής.
Ειδικότερα, νόμιμος τίτλος είναι κάθε νομικό γεγονός, προσποριστικό κυριότητας κατά πρωτότυπο ή παράγωγο τρόπο. Για τη συγκρότηση του νόμιμου τίτλου αρκούν τα περιστατικά που συνιστούν μεταβίβαση κυριότητας, χωρίς να απαιτείται και ύπαρξη κυριότητας του μεταβιβάζοντα, η οποία χρειάζεται μόνο για την παράγωγο κτήση, διότι με τη χρησικτησία ο νόμος αποβλέπει ακριβώς στην αναπλήρωση του ελλείποντος στοιχείου της κυριότητας του δικαιοπαρόχου.
Έτσι, νόμιμος τίτλος προς απόκτηση κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία είναι και το μεταβιβαστικό της κυριότητας για νόμιμη αιτία συμβολαιογραφικό έγγραφο, που έχει νομίμως μεταγραφεί, και το οποίο παρουσιάζει εξωτερικά τους όρους του έγκυρου τίτλου, τυχόν δε ελαττώματα, κείμενα εκτός αυτού, όπως και η έλλειψη κυριότητας στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος, καλύπτονται από τη χρησικτησία, αν συντρέχουν και οι λοιποί όροι αυτής, μεταξύ δε αυτών και η καλή πίστη, ήτοι η πεποίθηση του νομέα, μη οφειλόμενη σε βαριά αμέλειά του, πως με τον τίτλο απέκτησε την κυριότητα, η οποία πεποίθηση πρέπει να υπάρχει κατά την κτήση της νομής.
Επιπλέον, συνάγεται ότι αναγκαία στοιχεία για την πληρότητα της διεκδικητικής αγωγής κυριότητας ακινήτου είναι:
α) η κυριότητα στο επίδικο ακίνητο, η οποία εφόσον αποκτήθηκε με παράγωγο τρόπο και δη με σύμβαση, θα πρέπει να εκτίθεται στην αγωγή ότι η κυριότητα του επίδικου ακινήτου μεταβιβάστηκε για ορισμένη αιτία με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφηκε νομίμως, δίχως να απαιτείται μνεία του τόμου μεταγραφής, καθώς και ότι ο δικαιοπάροχος του ήταν κύριος μεταβιβασθέντος ακινήτου, χωρίς να είναι αναγκαία και η αναφορά στο όνομα του τελευταίου. Επίσης, ο τρόπος κτήσης κυριότητας από το δικαιοπάροχο δεν είναι απαραίτητο στοιχείο της αγωγής, εκτός αν ο εναγόμενος αμφισβητήσει την κυριότητα του τελευταίου, οπότε ο ενάγων μπορεί να συμπληρώσει με τις προτάσεις του τον τρόπο κτήσης κυριότητας του δικαιοπαρόχου του, με αναγωγή έως την πρωτότυπη κτήση,
β) η κατάληψη του επιδίκου ακινήτου από τον εναγόμενο, ο οποίος το νέμεται και το κατέχει κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής,
γ) ο ακριβής προσδιορισμός του ακινήτου, κατά θέση, όρια, είδος και έκταση, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του, αν δε φέρεται ως τμήμα μεγαλύτερου ακινήτου, θα πρέπει να εκτίθεται η θέση του μέσα σε αυτό και τα όρια του. Δεν είναι απαραίτητο να αναφέρονται οι όμοροι ιδιοκτήτες, οι πλευρικές διαστάσεις, το σχήμα και ο ακριβής προσανατολισμός του ακινήτου.
Λένα Πολύζου
* Το γραφείο μας διαθέτει μεγάλη εμπειρία σε νομικά θέματα Real Estate και ακινήτων. Για περισσότερες νομικές συμβουλές και για να κλείσετε το ραντεβού σας επικοινωνήστε μαζί μας εδώ